ACHETER SANS APPORT, C’EST AUJOURD’HUI POSSIBLE…
Depuis 2016, la possibilité offerte aux acquéreurs d’acheter un bien même s’ils ne disposent pas d’apport initial se généralise.
L’absence d’apport initial, la somme dont dispose un acquéreur pour financer une partie de son achat immobilier, a longtemps condamné une partie des Français à rester locataires à vie.
Mais les choses sont en train de changer. Les banques savent que compte tenu de l'importance des montants en jeu la constitution d'un apport personnel égal à 15/20 % de l'achat envisagé est de plus en plus difficile. Le Crédit Foncier, certaines agences des Banques Populaires, les Caisses d’Épargne, le Crédit agricole et la Banque Postale font notamment partie des banques acceptant de prêter sans apport. Et ce cercle ne cesse de s’élargir.
Selon les données traitées par CENTURY 21, un emprunteur disposant d’une capacité de remboursement de 1000 euros/mois devait disposer d’un apport d’environ 23% début 2011 pour obtenir un crédit de l’ordre de 200.000 euros. En 2014, à conditions équivalentes, ce montant était de 10%. Il chute à environ 3,5% en 2015 et se trouve aujourd’hui proche de… 0% !
Ces observations sont confirmées par la Banque de France. Selon cette institution, plus d’un crédit immobilier sur dix a fait l’objet d’un prêt sans apport en 2015. Et un sur cinq a été accordé avec une mise de départ représentant moins de 5% du montant de l’acquisition. Certes, le fait de disposer d’une cagnotte reste un argument de poids. Il permet notamment de faire baisser le taux proposé par la banque. Mais ce n’est plus un préalable à condition que le client présente des garanties sérieuses.
Premiers bénéficiaires : les jeunes primo-accédants
Les prêts sans apport sont plutôt réservés aux primo-accédants jeunes (- de 36 ans) ou aux acheteurs plus âgés, mais disposant de garanties patrimoniales. L’âge, les revenus et surtout le potentiel d’évolution constituent autant de facteurs clés. Quand elles prêtent sans apport, des enseignes comme BNP Paribas et LCL donnent plutôt la préférence aux candidats à l’horizon professionnel prometteur.
Pour bénéficier d’un financement intégral, la meilleure formule consiste à frapper à la porte de sa banque, puis à celle d’un courtier si cette dernière fait la sourde oreille. Des officines se sont spécialisées sur ce créneau. Leur sérieux doit toutefois être testé avant d’engager la moindre dépense.
Certaines banques proposent des crédits à 100%, voire à 110% aux clients qui les intéressent afin qu’ils disposent des ressources nécessaires pour faire face aux frais d’acquisition (émoluments du notaire, taxes, etc.).
Les emprunteurs au dossier fragile l’ignorent parfois, mais certains prêts sont considérés comme un apport personnel : parmi eux, on trouve le prêt à taux zéro renforcé, le 1% logement, les prêts aux fonctionnaires...
Seule frontière intangible, tous ces leviers de financement cumulés, l’effort de remboursement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 30%, voire un peu plus si ses revenus sont confortables.