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ACHETER EN VÉFA : NOS CONSEILS, NOS ASTUCES

Publiée le 01/04/2017

La Vente en état futur d’achèvement (Véfa) permet d’acheter un appartement neuf ou une maison neuve avant sa construction. Nos conseils pour réussir cet achat.

Acheter sur plan, c’est parier que son futur logement correspondra au descriptif technique figurant sur le contrat de réservation. Pour évaluer la qualité d’un bien acheté en Véfa, la première précaution à prendre consiste à se rendre sur l’endroit de construction pour tester l’environnement et consulter le plan local d’urbanisme accessible en mairie.

Lors de la signature du contrat de réservation, le promoteur vous demandera le versement d’un dépôt de garantie de 5% du prix de vente si le contrat de vente doit être signé dans le délai d’un an (2% si le délai de réalisation de la vente n'excède pas deux ans).

1. Avant de signer un chèque, il est prudent de se renseigner pour s’assurer que le promoteur a les reins assez solides pour mener le projet à son terme.
>> Astuce : pour savoir si un promoteur est solide, on peut par exemple regarder si son nom ou celui du sous-traitant qu’il fait travailler apparaissent sur Internet et consulter l’avis des clients sur d’autres opérations.

2. Afin de préserver l'acquéreur, le promoteur doit apporter une garantie financière d'achèvement. Cette garantie peut être "extrinsèque" ou "intrinsèque" pour les permis de construire déposés avant 1er janvier 2015 (1).
>> Astuce : préférez la garantie extrinsèque, car elle est donnée par une banque, une société d’assurance agréée ou un établissement financier. Elle sera activée si le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction.

3. Beaucoup d’acheteurs en Véfa l’ignorent, mais la loi permet au promoteur d’appliquer une majoration entre le prix de vente ferme et le prix de vente "prévisionnel". Cet écart ne peut dépasser 5%.
>> Astuce : pour vérifier si ce delta est justifié, reportez-vous à l’évolution de l’indice du bâtiment (BT 01). C’est lui qui conditionne cette hausse des prix.
4. Le paiement d’un logement en Véfa est subordonné à la signature d’un contrat d’acquisition définitif signé chez le notaire. Ce contrat prévoit le versement de fonds à mesure de l’avancement des travaux. Ne versez pas plus que le plafond fixé par la loi. Soit 35 % (maximum) à l'achèvement des fondations, 70 % lors de la mise "hors d'eau" (toiture), 95 % à l'achèvement des travaux. Les 5 % restants sont à verser au moment de la remise des clefs et de la déclaration d’achèvement des travaux.
>> Astuce : la livraison du logement est le bon moment pour signaler d’éventuels défauts et demander réparation. Ne versez jamais le solde (5%) avant d’avoir obtenu gain de cause ! En cas de litige à épisodes, vous pouvez faire consigner cette somme chez un notaire pour prouver votre bonne foi.

5. Si les délais de construction ne sont pas respectés, le promoteur devra verser des pénalités de retard. Les détails figurent sur le contrat de réservation.
>> Astuce : estimez les frais financiers supplémentaires que ce retard occasionne pour vous. Les pénalités du promoteur doivent (à tout le moins) les annuler.

1 : la durée de validité des permis de construire a récemment été portée à 5 ans.

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