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JE VEUX TRANSFORMER MA MAISON EN CHAMBRE D’HÔTES : CE QU'IL FAUT SAVOIR

Publiée le 04/05/2017

Difficile en copropriété, cette transformation est en revanche facile dans le cadre de l’habitat individuel ou des centaines de chambres d’hôtes s’ouvrent chaque année.

Investissement patrimonial ou complément de revenu, il se créé environ 1500 chambres d’hôtes chaque année. Sachant que le prix moyen d’une nuitée est de 49 euros et qu’une chambre est louée, en moyenne moyenne 114 nuits par an, cette formule permet d’escompter environ 5600 euros/an. Si ce projet vous tente, il faut savoir à quoi il vous engage.

Selon le code du tourisme (article L 324-3), une chambre d’hôtes est une chambre meublée ouverte chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes. Contrairement aux "meublés", les chambres d'hôtes doivent être situées dans la maison ou l'appartement de l'habitant. Elles n’offrent pas seulement le gîte, mais aussi le couvert sous la forme d’un petit déjeuner. Le loueur peut aussi aussi décider de faire table d'hôtes. Environ 40 %, des exploitants proposent cette formule.

Afin de ne pas transformer certains biens en clapier à touristes, il est interdit de louer plus de 5 chambres par habitation et d’accueillir plus de 15 personnes à la fois. Côté hygiène, chaque chambre doit donner accès (directement ou indirectement) à une salle d'eau et à un WC. La location est assortie, au minimum, de la fourniture de linge de maison et du petit déjeuner.
Le cas d’une copropriété

Si un particulier envisage de transformer un logement situé en copropriété en chambre d’hôtes, l’affaire n’est pas gagnée. Il est nécessaire de s'assurer que cette activité commerciale n'est pas interdite par le règlement de copropriété. Si la destination générale de l’immeuble comporte une clause "d’habitation bourgeoise exclusive", inutile d’insister. Cette disposition empêche toute activité à caractère commercial.

En cas de clause non exclusive, le règlement peut permettre un usage mixte habitation/locaux professionnels, mais pour les lots du rez-de-chaussée. Dans l’hypothèse où votre appartement soit situé en étages, le projet est compromis sauf à obtenir l’accord de tous les copropriétaires, ce qui s’annonce difficile.
Quelles formalités ? Quelles contraintes ?

Si le règlement de copropriété n’interdit pas cette formule ou dans le cadre d’une maison particulière, la donne est beaucoup plus simple. D'un point de vue réglementaire, la surface minimale de chaque chambre doit être de 9 m² (hors sanitaires), avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. En pratique, il est admis que cette superficie ne doit pas être inférieure à 12 m2.

Bon à savoir : le prix de location est libre, mais doit tenir compte du confort de la chambre, des prestations offertes et de l'attrait touristique de la région.

A prendre en considération avant d’ouvrir des chambres d’hôtes :

- Il est nécessaire de faire une déclaration préalable auprès du maire de la commune du lieu d’habitation concerné (par email ou par lettre recommandée)

- Si l'activité de location de chambres d'hôtes est exercée à titre habituel ou principal, le loueur est tenu de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et de s'immatriculer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce

Bon à savoir : lorsque l'activité est exercée par un exploitant agricole dans son exploitation (1/3 des chambres d’hôtes ouvertes), elle est considérée comme un complément de son activité agricole, et nécessite une immatriculation auprès du CFE de la Chambre d'Agriculture ;

- L'exploitant de chambres d'hôtes doit s’affilier au régime social des travailleurs non-salariés (TNS) au titre des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès ; ou auprès du régime social des indépendants (RSI) ; ou auprès de la Mutualité sociale agricole pour les agriculteurs.

Fiscalement, si elle est habituelle, donc déclarée au RCS, l'activité de chambre d'hôtes relève du régime fiscal de la para hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Les revenus dépassant 760 euros/an (exception faite des microentreprises) doivent être déclarés à l'impôt sur le revenu.

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