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L'actualité de CENTURY 21 Stéphane Roume Immobilier

Bien choisir l’emplacement de son local commercial

Publiée le 02/12/2017

Le choix d’un emplacement est crucial pour garantir le succès d’une activité commerciale. Nous vous donnons trois conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Le potentiel attractif d’un emplacement joue un rôle décisif dans la réussite d’un commerce. Plusieurs critères doivent être passés en revue pour être sûr de bénéficier d’une visibilité optimale.

Se renseigner sur l’environnement direct

La première chose à faire est de s’assurer que l’environnement commercial est adapté à l’activité du fonds et si certains commerces locaux (grandes enseignes, franchises…) serviront de locomotive. Pour évaluer la popularité du lieu, on pourra réaliser soi-même un comptage sommaire des passages de voitures et/ou piétons durant une journée lambda. Le sens de la circulation piétonne est à prendre en compte. Ainsi, si une boutique est située à droite d’une bouche de métro ou d’un arrêt de bus, mais que la majeure partie des passagers tournent à droite après avoir débarqué, la rentabilisation du fonds de commerce pourra poser problème. De même, mieux vaut vérifier si la circulation se fait plutôt sur un trottoir ou sur l’autre et se renseigner sur d’éventuelles décisions d’urbanisme local (modification du sens de la circulation création de zones piétonnes, etc.) de nature à changer la donne. Pour compléter ce panorama, on gagnera à bavarder avec les commerçants du quartier qui fourniront des renseignements sur l’évolution du secteur, sans omettre les données disponibles auprès de la chambre de commerce et d’industrie ou de l’INSEE.

Faire l'inventaire des points positifs et négatifs

Reconstituer l’histoire commerciale de l’emplacement retenu peut être riche d’enseignements. Recense-t-on changements d'exploitant ou d'activité dans ce local ? Si, oui, pourquoi et à quelle fréquence ? Pour évaluer les forces et les faiblesses de l’emplacement, les problèmes éventuels de stationnement et la desserte en transports en commun sont des facteurs décisifs. Comme ce qui peut dissuader les passants de venir flâner devant le fonds de commerce envisagé (mobilier urbain parasitant la vue, flaques en cas d’intempéries, largeur et état du trottoir, etc.) ; et, a contrario, lister l’ensemble des points positifs : zone piétonnière, trottoir assez large pour permettre la circulation des poussettes, places de parking, etc.

De manière générale, sauf pour les commerces qui n’ont pas beaucoup d’objets à présenter (cordonnerie, etc.), on estime qu’une vitrine doit être longue d’au moins 5 mètres. Le nec plus ultra est un commerce situé l’angle de deux rues passantes avec deux vitrines. La commodité d’accès extérieur (livreurs) de l’entrepôt doit être examinée et les conditions de sécurité (blindage de portes, etc.) évaluées ainsi que l’état de salubrité du local (gare à l’humidité excessive !).

Evaluer le bien-fondé du coût d’acquisition

Pour parvenir à une estimation, l'ensemble des éléments constituant le coût d'acquisition du local doit être passé au peigne fin. S’agit-il d’un pas-de-porte ou d’un droit au bail ? Quel est le montant des frais d'acquisition ? Le niveau du loyer est-il justifié par rapport à celui demandé dans le secteur ? Sur quoi est-il indexé ? D’éventuels travaux de réfection ou de mises aux normes sont-ils à budgéter ? Enfin, on se demandera si le local est assez grand pour permettre le développement d’une activité supplémentaire (par exemple un rayon enfant dans un magasin de vêtements dédiés aux femmes), une réponse positive apportant naturellement un bonus.

Dans tous les cas, comme vous le feriez pour l’achat d’un appartement, ne négligez pas les services d’une agence immobilière. Généralement bien renseignée localement, elle vous sera d’une grande utilité.

Stéphane Roume

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