Gestion immobilière et location saisonnière : quelles spécificités ?

Le bail commercial est une solution adaptée à la gestion de commerces ou d’appartements dans le cadre d’une activité saisonnière.

Pour les activités saisonnières, le bail commercial classique connaît une version dérogatoire ne s'appliquant que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois). Ce contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise). Cela permet de donner congé à l’exploitant sans qu’il soit nécessaire de lui transmettre un préavis.
Le contrat de bail saisonnier n'est soumis à aucune forme particulière. Cependant, il est vivement recommandé d’en rédiger une version écrite, afin d’en prouver l’existence et d’en préciser les conditions : durée de location et d'occupation, paiement du loyer, répartition des charges, état des lieux, etc…

Ce bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limites dans le temps. Plusieurs baux saisonniers peuvent être conclus pour le même local à deux périodes dans l’année. Ainsi, le propriétaire d’un local situé dans une zone montagne pourra conclure un bail pour la saison de ski et un autre pour la période estivale. Lorsque le local est destiné à une activité commerciale, le locataire (qui n’a pas de droit automatique au renouvellement du bail) ne paiera pas de loyer durant la période de fermeture.

Bail commercial et location d’appartement touristique

Le bail commercial peut aussi s’appliquer à la gestion des résidences de tourisme : les propriétaires d’appartements se lient alors à des sociétés d’hébergement touristiques via un bail commercial d’une durée de 9 ans. Même si la location du bien n’est pas permanente, le propriétaire n’a pas la jouissance de son appartement en dehors des périodes d’occupation prévues au contrat. C’est au gestionnaire qu’il appartient de trouver des occupants. Le bail garantit au propriétaire le versement d’un loyer mensuel net que le bien soit loué ou non.

Côté charge, le propriétaire n’aura à payer que les dépenses lui incombant : impôts, grosses réparations, etc... Parfois, la participation des propriétaires aux gros travaux est plafonnée à un pourcentage (par exemple 7%) de la valeur d’acquisition (HT) de l’appartement si le bien est acquis neuf.

Outre la gestion courante, la société s’occupe aussi de l’entretien du patrimoine. Si au bout de 9 ans, le propriétaire décide de ne pas renouveler son bail de location saisonnière, il récupérera un appartement entretenu qui pourra être conservé ou revendu ou revendu en réalisant une plus-value éventuelle.

Stéphane Roume