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On ne peut suspendre le paiement de ses loyers sans autorisation judiciaire !

Publiée le 06/01/2018

Le principe d’un bail de location, quel qu’il soit en général et pour un logement en l’occurrence, implique qu’en contrepartie de la chose louée le preneur paie un loyer. Dont il ne peut s’exonérer sous aucun prétexte. Obligation de délivrance et de fournir un local conforme à sa destination telle que défini dans le contrat pour le bailleur, et obligation de régler son terme pour le locataire, constituent un échange sur lequel aucune des deux parties ne saurait revenir.

La tentation de faire pression.

Évidemment, du point de vue de l’occupant, il peut advenir des cas de figures extrêmement désagréables où, en l’absence de réaction du propriétaire, il se trouve singulièrement démuni. Avec la tentation de faire pression en suspendant le versement de son loyer. Ainsi en avaient décidé deux locataires lassés d’attendre une réponse de leur bailleur après s’être plaint auprès de lui à plusieurs occasions de l’existence de désordres affectant les lieux loués, ce qui leur interdisait de connaître une jouissance paisible comme le stipule la loi.

Une autorisation d’exception d’inexécution.

Au terme de longues péripéties procédurières, l’affaire vint en Cour de cassation qui rendit son arrêt le 5 octobre 2017. Le pourvoi était rejeté et la décision de la Cour d’appel fut ainsi confirmée. Le couple locataire avait eu tort de vouloir se faire justice lui-même en consignant ses termes. Car le droit exige, pour consigner loyers et/ou charges, qu’une autorisation judiciaire soit délivrée, ce qui n’avait pas été le cas dans cette affaire. D’ailleurs, à de nombreuses reprises déjà, la même Cour de cassation avait observé que la consignation ne valait pas paiement. Au résultat, les occupants furent condamnés à régler loyers et charges impayés assortis d’intérêts au taux légal.

Le cas rare d’un logement non-décent.

Certes, il existe des circonstances où un locataire peut opposer au bailleur ce qu’on appelle l’exception d’inexécution, qui le libère dès lors de payer le prix de la location jusqu’à ce que la raison invoquée disparaisse. Mais cette autorisation de consigner les loyers doit être demandée en justice sauf dans un cas rare, s’il lui est absolument impossible d’occuper les lieux, à charge pour lui d’en apporter la preuve et de démontrer que le logement n’est pas décent ce qui, de fait, sera soumis à l’appréciation des juges.

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