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Quand locataires et propriétaires se prennent le bec…

Publiée le 28/02/2018

Louer un bien est une belle aventure, mais parfois, un petit grain de sable vient faire dérailler la belle entente entre propriétaires et locataires... Petit tour d'horizons des principaux conflits et des pistes pour les résoudre au mieux.

C'est à la fin du bail que surviennent en général le plus de conflits entre locataires et propriétaires. Le dépôt de garantie est une des principales sources de litiges, que ce soit pour les sommes prélevées ou pour le délai de restitution. Si la loi impose au bailleur de rembourser le dépôt de garantie sous 1 mois suivant le départ du locataire, le bailleur peut attendre 2 mois dans le cas de travaux de remise en état.  Il faut absolument respecter le délai légal car pour récupérer cette somme, le locataire peut saisir la commission de conciliation et peut même aller jusqu'au tribunal.

L'importance de l'état des lieux

Pas facile de perdre tout ou partie de son dépôt de garantie. Le locataire a souvent l'impression de rendre le logement dans un état parfait. Mais la notion d'état parfait est très subjective... Parfois, le propriétaire facturera tout de même un ménage ou découvrira de petites ou grosses détériorations lors de l'état des lieux de sortie. Que l'on soit propriétaire ou locataire, il est essentiel de soigner la rédaction de l'état des lieux, à l'entrée et à la sortie du logement. C'est ce document qui permettra de prouver la bonne foi des différents intervenants. Il ne faut pas hésiter à entrer dans les détails, à aller jusqu'à l'état de saleté des joints... L'important est de ne pas laisser libre cours à l'interprétation. Plus le logement aura été mis à la location dans un état parfait, moins les doutes pourront être soulevés à la fin du contrat.

Autre point de litiges, les impayés. C'est même la hantise principale du propriétaire qui doit, de son côté, continuer à payer son éventuel crédit ainsi que toutes les charges du logement. La majorité des bailleurs ne sont pas de riches rentiers et comptent sur cet apport mensuel pour équilibrer leur budget. En cas d'impayé, il faut que le propriétaire réagisse rapidement et contacte son locataire afin d'identifier si le problème est passager ou durable. Il faut parfois proposer des solutions tel qu'un échelonnement de la dette afin d'éviter que la situation ne pourrisse et que le locataire ne s'installe dans une logique d'impayés.

Quid de certains travaux ?

Certains conflits dus à la dégradation du matériel peuvent intervenir en cours de contrat par la faute du propriétaire comme du locataire. Certains propriétaires rechignent à réaliser des travaux à leur charge, notamment en cas de coût important. Ainsi, par exemple, en cas de problèmes avec la chaudière, c'est au bailleur de réaliser les travaux. Mais aucun texte ne fixe de délai d'intervention sur des appareils qui sont indispensables au confort minimum du locataire. Et celui-ci risque d'avoir du mal à se faire rembourser s'il avance le coût des réparations. Pour éviter les conflits, là encore, mieux vaut que le propriétaire réagisse vite. Un artisan, lors de la préparation du devis, pourra statuer sur le souci et établir s'il provient d'un défaut d'entretien et incombe au locataire, ou d'une usure, ce qui est à la charge du propriétaire.

De leur côté, les locataires sont tenus à garder le logement en bon état et à s'abstenir de tout comportement abusif. Les dégradations seront bien entendu retenues du dépôt de garantie, mais en cas d'abus, elles peuvent conduire à la résiliation du bail. Le fait de payer un loyer ne retire pas au locataire ses devoirs d'entretien et de nettoyage du logement.

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