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La propriété en indivision se détermine par l’acte notarié…

Publiée le 31/03/2018

Dans la vie de tous les jours, la propriété d’un produit, quel qu’il soit, se détermine en fonction de l’apport pécuniaire de chacun des copropriétaires. En indivision immobilière, cela ne se vérifie pas !

Un bien immobilier n’est pas un bien comme les autres.

Évidemment, dans la vie de tous les jours, on estime que si une voiture, un meuble ou tout autre objet, sont acquis par plusieurs acheteurs, la part de propriété de chacun coïncide avec la somme abondée. Dans la sphère de l’immobilier, il en va différemment, comme l'a décrété la Cour de cassation dans son arrêt du 10 janvier 2018, désapprouvant ainsi la Cour d’appel qui en avait décidé autrement.

Un investissement qui ne correspond pas à l’indivision.

L’aventure commence avec l’achat d’un lotissement par deux personnes, le titre de propriété mentionnant qu’elles en sont propriétaires pour moitié chacune quoiqu’elles eussent contribué à l’acquisition pour des montants différents. En l’occurrence, 46,24% et 31,22% de la valeur au moment du litige car l’un des deux détenteurs y a fait construire une habitation, ce qui augmente de facto la valeur du bien initial. Jusque-là, tout allait idéalement dans le meilleur des mondes.

Les modalités du financement du bien n’ont pas d’incidence.

Mais quand l’occupant des lieux voulut revendre sa propriété (à savoir le terrain et la maison), le second propriétaire souhaita percevoir sa part en proportion des fonds qu’il avait avancés au moment de l’achat du lotissement. Et si la Cour d’appel lui donna raison en répartissant le fruit de la vente au prorata des sommes payées initialement, la Cour de cassation fit valoir le droit qui veut que les modalités du financement d’un bien n’ont aucune incidence sur sa détention, seul l’acte notarié faisant foi (Cass. 1re civ. - 10 janv. 2018 - n° 16-25.190).

De l’importance des termes du titre de propriété.

Comme le titre de propriété indiquait sans nul conteste que les deux propriétaires l’étaient par demie, le fruit de la revente lors du partage de l’indivision devait se faire dans les mêmes proportions, en l’espèce par moitié, y compris la demeure qui y avait été bâtie et sans attacher la moindre importance au financement de cette dernière. À la lueur de cette aventure, est-il utile de rappeler le poids de chacune des clauses d’un acte notarié ?

Stéphane Roume 

 

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